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Immobilienbewertung Frankfurt - neutraler Verkehrswert zum Stichtag
Unabhängige Immobilienbewertung in Frankfurt am Main - gerichtsfest hergeleitet und auf Ihre Situation zugeschnitten
- TÜV- und verbandsgeprüfter Immobiliengutachter
- Wertermittlung nach ImmoWertV 2021 und § 194 BauGB
- Neutral und unabhängig - gerichtsfest dokumentiert
Eine fundierte Immobilienbewertung schafft Klarheit, wenn es um den tatsächlichen Wert eines Hauses oder einer Eigentumswohnung geht. Gerade in einer Scheidung oder beim Zugewinnausgleich brauchen beide Partner eine neutrale Grundlage, auf die sich alle verlassen können. Wir ermitteln für Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie in Frankfurt am Main objektiv, nachvollziehbar und unabhängig von jedem Verkaufsinteresse.
Rechtliche Grundlage ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB, hergeleitet nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Je nach Objekt wenden wir das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren an und beziehen die örtlichen Marktdaten des Frankfurter Immobilienmarktes ein. So entsteht ein Gutachten, das vor dem Familiengericht ebenso Bestand hat wie gegenüber dem Finanzamt.
Als TÜV- und verbandsgeprüfte Immobiliengutachter kennen wir die Besonderheiten der Frankfurter Lagen - vom gründerzeitlichen Altbau im Nordend bis zur modernen Eigentumswohnung im Gallus. Jeder Wertansatz wird für Sie verständlich hergeleitet und belegt, damit das Ergebnis für beide Seiten tragfähig ist.
Warum Frankfurt auf unsere Immobilienbewertung vertraut
Der Frankfurter Immobilienmarkt ist kleinteilig und von starken Lageunterschieden geprägt. Zwischen einer Altbauwohnung im Westend, einem Reihenhaus in Niederrad und einem vermieteten Mehrfamilienhaus im Ostend liegen Welten - und genau diese Unterschiede müssen sich in einer belastbaren Immobilienbewertung widerspiegeln. Wir arbeiten mit aktuellen Bodenrichtwerten aus dem Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Hessen und mit den Auswertungen des Gutachterausschusses für die Stadt Frankfurt am Main.
Unsere Auftraggeber schätzen, dass wir unabhängig und neutral arbeiten. Wir haben kein Interesse an einem bestimmten Ergebnis, sondern allein an einem sauber hergeleiteten Wert. Das ist in sensiblen Situationen wie einer Trennung entscheidend, in denen beide Seiten dem Gutachten vertrauen müssen. Jeder Schritt der Wertermittlung bleibt für Sie und für das Gericht nachvollziehbar.
Warum Eigentümer unsere Immobilienbewertung wählen
Eigentümer in Frankfurt entscheiden sich aus guten Gründen für unsere Immobilienbewertung. Diese Punkte stehen für unsere Arbeit:
- Unabhängige Bewertung ohne Verkaufsinteresse
- Nachvollziehbare Herleitung jedes Wertansatzes
- Ortskenntnis im Frankfurter Immobilienmarkt
- Gutachten mit Bestand vor Gericht und Finanzamt
Eine Bewertung ist nur so gut wie ihre Grundlage. Deshalb prüfen wir Ihre Unterlagen sorgfältig, besichtigen das Objekt persönlich und ordnen es in den passenden Frankfurter Teilmarkt ein. So vermeiden wir pauschale Annahmen und bilden den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie ab - vom Modernisierungsgrad bis zur Lagequalität.
- Klar benannter Bewertungsstichtag
- Aktuelle Bodenrichtwerte aus BORIS Hessen
- Verständliche Erläuterung des Ergebnisses
- Diskrete Behandlung Ihrer Unterlagen
Besonders beim Zugewinnausgleich zählt jeder Teil der Begründung. Wir dokumentieren den Stichtag, die herangezogenen Daten und jeden Rechenschritt so, dass das Ergebnis auch vor dem Landgericht Frankfurt am Main Bestand hat und von beiden Parteien akzeptiert werden kann.
- Vergleichswertverfahren für Wohnungen und Häuser
- Ertragswertverfahren für vermietete Objekte
- Sachwertverfahren für besondere Objekte
- Einordnung in den lokalen Teilmarkt
Der Wert einer Immobilie entsteht aus dem Zusammenspiel vieler Faktoren. Die Lage ist dabei der stärkste Hebel: Eine Eigentumswohnung im Nordend oder Westend wird anders eingeordnet als ein vergleichbares Objekt in einer Randlage. Innerhalb Frankfurts unterscheiden sich sogar einzelne Straßenzüge deutlich, weshalb die Bodenrichtwerte stets lagescharf herangezogen werden.
Ebenso wichtig sind Baujahr, Bauzustand und Modernisierungsgrad. Ein gründerzeitlicher Altbau kann je nach Sanierung hochwertig oder sanierungsbedürftig sein. Hinzu kommen Grundriss, Wohnfläche, Ausstattungsqualität, energetischer Zustand sowie rechtliche Gegebenheiten wie Grundbucheintragungen, Wege- oder Wohnrechte. Bei Eigentumswohnungen fließen zudem die Teilungserklärung, die Höhe der Instandhaltungsrücklage und der Zustand des Gemeinschaftseigentums ein.
Bei vermieteten Objekten rückt der nachhaltig erzielbare Ertrag in den Mittelpunkt, der im Ertragswertverfahren abgebildet wird. Wir gewichten all diese Faktoren nach den Regeln der ImmoWertV 2021 und machen transparent, wie sie sich auf den Verkehrswert zum Stichtag auswirken. So erhalten Sie kein abstraktes Ergebnis, sondern eine nachvollziehbare Herleitung.
Typische Anlässe für eine Immobilienbewertung
Eine professionelle Immobilienbewertung wird in ganz unterschiedlichen Lebenslagen gebraucht. Beim Verkauf hilft der neutrale Verkehrswert, einen realistischen und zugleich durchsetzbaren Preis festzulegen. In einer Scheidung oder beim Zugewinnausgleich bildet er die Grundlage, um das gemeinsame Vermögen fair aufzuteilen oder einen Miteigentumsanteil zu übernehmen.
Auch im Erbfall sorgt ein Gutachten für Klarheit, etwa um eine Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen oder gegenüber dem Finanzamt den Wert für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu belegen. Weitere Anlässe sind Vermögensübertragungen, Abfindungen oder die Absicherung einer Finanzierung. Für jeden dieser Zwecke erstellen wir ein passend ausgerichtetes Gutachten.
So läuft Ihre Immobilienbewertung ab
Von der ersten Anfrage bis zur Übergabe des Gutachtens begleiten wir Sie in klar strukturierten Schritten. So wissen Sie jederzeit, woran wir arbeiten und welche Angaben wir von Ihnen benötigen.
Ersteinschätzung und Unterlagencheck
Sie schildern uns Ihr Anliegen und das Objekt. Wir klären den Zweck der Bewertung und den maßgeblichen Stichtag, sichten Ihre Unterlagen und sagen Ihnen, welche Dokumente gegebenenfalls noch fehlen.
Objektbesichtigung vor Ort
Wir besichtigen Ihre Immobilie persönlich, erfassen Zustand, Ausstattung und Lage und halten alles mit Fotos und Aufmaßen fest. Diese Grundlage ist entscheidend für eine belastbare Wertermittlung.
Wertermittlung nach ImmoWertV
Auf Basis der Besichtigung und der Frankfurter Marktdaten wählen wir das passende Verfahren, ziehen die Bodenrichtwerte aus BORIS Hessen heran und leiten den Verkehrswert zum Stichtag nachvollziehbar her.
Gutachten und Nachbesprechung
Sie erhalten ein schriftliches, nachvollziehbar begründetes Gutachten. Auf Wunsch besprechen wir das Ergebnis gemeinsam, damit Sie jeden Wertansatz verstehen und das Gutachten sicher verwenden können.
Welche Unterlagen wir für die Immobilienbewertung benötigen
Damit wir Ihre Immobilie sauber bewerten können, benötigen wir einige Unterlagen. Je vollständiger diese vorliegen, desto zügiger und präziser lässt sich die Wertermittlung durchführen. Fehlende Dokumente beschaffen wir nach Absprache für Sie.
Für ein Haus oder Grundstück sind das vor allem ein aktueller Grundbuchauszug, der Lageplan beziehungsweise Flurkartenauszug, Grundrisse und Ansichten, die Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie Angaben zu Baujahr und durchgeführten Modernisierungen. Liegt ein Energieausweis vor, nehmen wir diesen ebenfalls auf.
Bei Eigentumswohnungen kommen die Teilungserklärung, der Wirtschaftsplan, die Abrechnungen und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen hinzu. Bei vermieteten Objekten benötigen wir die aktuellen Mietverträge und eine Aufstellung der Mieteinnahmen.
Kosten und Honorar der Immobilienbewertung
Was eine Immobilienbewertung kostet, lässt sich nicht pauschal sagen, denn kein Objekt gleicht dem anderen. Wir legen das Honorar transparent nach der Objektbesichtigung fest, sobald wir Art, Umfang und Zweck der Bewertung kennen. So erhalten Sie eine klare und verbindliche Grundlage, bevor wir mit der Arbeit beginnen - ohne versteckte Posten und ohne Überraschungen.
Maßgeblich sind unter anderem die Objektart, die Größe und Nutzung der Immobilie, die Komplexität der Bewertung und der Verwendungszweck. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten für das Familiengericht ist umfangreicher als eine überschlägige Einschätzung.
Verfahren im Vergleich
Die ImmoWertV 2021 kennt drei anerkannte Verfahren, die wir je nach Objekt und Datenlage einsetzen. Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab und eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, etwa im Westend, Nordend oder Bockenheim.
Das Ertragswertverfahren stellt die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen in den Mittelpunkt und ist das Mittel der Wahl für vermietete Mehrfamilien- und Renditeobjekte. Das Sachwertverfahren bildet die Herstellungskosten von Gebäude und Außenanlagen zuzüglich des Bodenwerts ab und kommt bei selbst genutzten oder besonderen Objekten zum Einsatz. Häufig ziehen wir ein zweites Verfahren zur Plausibilisierung heran.
Wovon die Kosten abhängen
Der Aufwand einer Bewertung hängt unmittelbar vom Objekt und vom Zweck ab. Eine Eigentumswohnung mit vollständigen Unterlagen ist schneller zu bewerten als ein gemischt genutztes Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietverhältnissen und baulichen Besonderheiten. Auch der Umfang der Dokumentation spielt eine Rolle.
Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten erfordert eine ausführlichere Herleitung als eine kurze Markteinschätzung. Deshalb besprechen wir vorab genau, wofür Sie die Bewertung benötigen, und richten den Umfang darauf aus. Das Honorar nennen wir Ihnen transparent nach der Objektbesichtigung.
Rechtliches und Zuständigkeit in Frankfurt
Für Frankfurt am Main sind das Amtsgericht und das Landgericht Frankfurt am Main zuständig, die über familienrechtliche Verfahren wie den Zugewinnausgleich entscheiden. Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte der Stadt Frankfurt am Main führt die Kaufpreissammlung und veröffentlicht die Bodenrichtwerte, die wir über BORIS Hessen zum Stichtag 01.01.2024 abrufen.
In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 Prozent. Ein nach ImmoWertV hergeleitetes Verkehrswertgutachten wird von Gerichten und Finanzämtern anerkannt, weil es neutral, nachvollziehbar und gerichtsfest aufgebaut ist.
Immobiliengutachter in Ihrer Nähe: worauf Sie achten sollten
Bei der Wahl eines Immobiliengutachters sollten Sie auf Unabhängigkeit und nachgewiesene Qualifikation achten. Ein seriöser Sachverständiger arbeitet neutral, legt seine Bewertungsgrundlagen offen und leitet jeden Wertansatz nachvollziehbar her. Nur so hält das Gutachten einer Prüfung durch Gericht oder Finanzamt stand.
Wichtig ist außerdem die Kenntnis des lokalen Marktes. Wer die Frankfurter Teilmärkte und ihre Lageunterschiede kennt, ordnet Ihre Immobilie realistisch ein. Als TÜV- und verbandsgeprüfte Gutachter verbinden wir fundierte Methodik mit genauer Ortskenntnis.
Auch in Ihrem Stadtteil sind wir für Sie da
Wir erstellen Immobilienbewertungen in allen Frankfurter Stadtteilen und im angrenzenden Rhein-Main-Gebiet. Ob Ihr Objekt im Westend, in Bockenheim oder in Niederrad liegt - wir kommen zu Ihnen und bewerten vor Ort. Auch im Umland sind wir zeitnah für Sie da.
Städte in der Umgebung
- Offenbach am Main
- Eschborn
- Bad Homburg vor der Höhe
- Oberursel (Taunus)
- Neu-Isenburg
- Dreieich
- Bad Vilbel
- Kronberg im Taunus
Ortsteile in Frankfurt
- Westend
- Nordend
- Ostend
- Innenstadt
- Gutleutviertel
- Bockenheim
- Niederrad
- Gallus
Unser Einsatzgebiet auf der Karte
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Häufige Fragen zur Immobilienbewertung
Was kostet eine Immobilienbewertung in Frankfurt?
Das Honorar legen wir transparent nach der Objektbesichtigung fest. Maßgeblich sind Objektart, Größe, Nutzung und der Zweck der Bewertung, etwa ein Verkehrswertgutachten zum Zugewinnausgleich. Sie erhalten vorab eine klare und verbindliche Grundlage, bevor wir mit der Wertermittlung beginnen, und zwar ohne versteckte Posten.
Welches Verfahren wird bei der Immobilienbewertung angewendet?
Wir wählen das Verfahren passend zu Objekt und Datenlage. In Frankfurt kommen das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren nach ImmoWertV 2021 infrage. Für Eigentumswohnungen im Westend oder Nordend dominiert meist der Vergleichswert, bei vermieteten Objekten der Ertragswert.
Wie lange dauert eine Immobilienbewertung?
Die Dauer richtet sich nach Objektart, Umfang und Vollständigkeit Ihrer Unterlagen. Nach der Besichtigung und dem Eingang aller Dokumente erstellen wir das Gutachten zeitnah. Liegen Grundbuchauszug, Grundriss und Flächenangaben vollständig vor, lässt sich die Wertermittlung zügig und sauber durchführen.
Ist das Gutachten beim Zugewinnausgleich vor Gericht anerkannt?
Ja, ein sauber hergeleitetes Verkehrswertgutachten ist gerichtsfest und wird beim Zugewinnausgleich vor dem Familiengericht anerkannt. Entscheidend sind die neutrale Herleitung nach ImmoWertV, der klar benannte Stichtag und die nachvollziehbare Dokumentation. So steht der ermittelte Wert beiden Parteien auf gesicherter Grundlage gegenüber.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
Beide Begriffe meinen dasselbe. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der gesetzlich definierte Marktwert, also der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse bleiben dabei außen vor, damit der Wert objektiv und belastbar bleibt.
Welche Unterlagen brauche ich für die Immobilienbewertung?
Wir benötigen vor allem Grundbuchauszug, Lageplan, Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie Angaben zu Baujahr und Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung hinzu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Fehlende Unterlagen beschaffen wir nach Absprache für Sie.
Was bedeutet das Stichtagsprinzip?
Das Stichtagsprinzip bedeutet, dass der Wert auf einen genau bestimmten Tag ermittelt wird. Beim Zugewinnausgleich ist das häufig der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Marktlage, Bauzustand und Bodenrichtwerte werden zu diesem Datum betrachtet, nicht zum Zeitpunkt der späteren Begutachtung.
Können wir das Gutachten auch nutzen, wenn wir uns später doch einigen?
Selbstverständlich. Ein neutrales Gutachten schafft gerade dann eine gemeinsame Verhandlungsbasis, wenn Sie sich außergerichtlich einigen möchten. Viele Paare nutzen den ermittelten Verkehrswert, um die Immobilie fair aufzuteilen, einen Miteigentumsanteil zu übernehmen oder den Verkauf vorzubereiten, ganz ohne Streit über den Wert.
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Sie benötigen eine neutrale Immobilienbewertung in Frankfurt am Main, etwa für den Zugewinnausgleich, einen Verkauf oder das Finanzamt? Schreiben Sie uns einfach per E-Mail an anfrage@frankfurter-immobiliengutachter.de und schildern Sie kurz Ihr Anliegen und Ihr Objekt. Wir melden uns zeitnah bei Ihnen, besprechen den passenden Umfang und nennen Ihnen das Honorar transparent nach der Objektbesichtigung. Ihre Angaben behandeln wir selbstverständlich vertraulich.
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